Real Estate Investment Trusts (REITs) nemen een aparte plaats in het Amerikaanse beurslandschap in. Veruit de meeste REITs investeren in fysieke gebouwen als commercieel vastgoed, woningen of winkelcentra en genereren daar huurinkomsten uit. Daarnaast zijn er ook REITs die investeren in hypotheekleningen. De inkomsten bestaan in dat geval uit rentebetalingen. Maar de specifieke soort waar we het hier over hebben, zijn de zogenaamde Timber (hout) REITs. Het gaat om bedrijven die uitgestrekte gebieden bosgrond bezitten waar hout wordt geproduceerd. Sommige bedrijven zijn verticaal geïntegreerd en verwerken dit gekapte hout ook tot houtproducten die ze zelf verkopen. Andere inkomstenbronnen van Timber REITs zijn het verpachten van land voor verschillende doeleinden als de exploratie naar olie en gas, recreatiegebied.

Belastingvrij
Het statuut van REITs is wettelijk vastgelegd en daar is een goede reden voor. REITs zijn in de Verenigde Staten namelijk volledig vrijgesteld van inkomstenbelastingen. Bedrijven moeten aan verschillende voorwaarden voldoen om als REIT te worden erkend. Een eerste is dat minstens 75 procent van de activa in vastgoed geïnvesteerd moet worden. Daarbij wordt de term vastgoed ruim geïnterpreteerd, want ook bosgrond en hypotheekleningen komen in aanmerking. Die activa moeten ook minstens 75 procent van de inkomsten opleveren. Belangrijk voor de aandeelhouders is dat minstens 90 procent van de inkomsten onder de aandeelhouders verdeeld moet worden. In combinatie met het wegvallen van inkomstenbelastingen staat deze voorwaarde in de regel garant voor een hoog dividendrendement. Daarnaast zijn er nog enkele voorwaarden wat betreft de aandeelhouderstructuur.

Er zijn verschillende redenen waarom een investering in Timber REITs kan lonen. De houtprijzen houden op langere termijn gelijke tred met de inflatie. Meer dan de helft van alle hout in de VS wordt in de woningbouw gebruikt. Het aantal in aanbouw genomen woningen in de VS is op dit moment historisch laag. Tegelijk is er een kleine voorraad aan beschikbare huizen en is de gemiddelde eengezinswoning in de VS bijna 40 jaar oud. Deze elementen maken dat er in het komende decennium een inhaalbeweging zal moeten plaatsvinden. Dit is gunstig voor de vraag naar hout.

Risico's
Geen rendement zonder risico, en deze stelregel gaat ook voor Timber REITs op. Een eerste risico is cyclisch van aard. De vraag naar hout is sterk gecorreleerd met de gezondheid van de Amerikaanse huizenindustrie. De houtprijs beweegt dus mee met de economische conjunctuur. Daarnaast is de sector ook erg kapitaalintensief. Groei door grondaankopen vergt hoge investeringen. Op dit moment is de marktomgeving voor leningen gunstig met historisch lage rentevoeten. Maar een stijgende rente zou wel ongunstig zijn voor de kapitaalkosten. Investeerders moeten zich van dit risico bewust zijn. Daarnaast kan ook federale of lokale wetgeving de groei in de weg zitten. Overheden hanteren steeds strengere regels voor het gebruik van grond en die komen soms in conflict met de plannen van de bedrijven die grond bezitten.

De houtprijs is traditioneel erg volatiel. In mei 2018 bereikte ze een recordniveau. Dit kwam door een conflict tussen de VS en Canada over de uitvoer van Canadees zacht hout en bezorgdheid over de impact van een infectieziekte op bepaalde boomsoorten. Daarna ging het snel bergaf en tegen november was de prijs alweer gehalveerd. Intussen noteert de houtprijs weer een kwart boven het dieptepunt. Timber REITs kunnen een interessante portefeuillediversificatie zijn omdat de correlatie met de brede aandelenmarkt klein is.

Vier grootste Timber REITs
Er noteren op dit moment vier Timber REITs op de New York Stock Exhange. Deze bedrijven voldoen aan minstens één van de keurmerken voor duurzaam bosbeheer, waarvoor een beroep wordt gedaan op derde partijen als het Sustainable Forestry Initiative (SFI) of de Forest Stewardship Council (FSC).

1. Weyerhaeuser
Weyerhaeuser (ticker WY) is na de fusie met Plum Creek in 2016 veruit de grootste. Op het vlak van marktkapitalisatie is de groep zelfs drie keer zo groot als de drie andere REITs gecombineerd. Weyerhaeuser bezit bijna 5 miljoen hectare bosgrond verspreid over verschillende delen van de VS. De schaalgrootte geeft de groep niet alleen toegang tot verschillende houtsoorten (naaldhout en hardhout) maar ook tot verschillende lokale markten om hout en gerelateerde producten te verkopen. Het pure houtsegment staat garant voor 45 procent van de bruto bedrijfswinst (ebitda). Weyerhaeuser is een verticaal geïntegreerd bedrijf dat naast ontginning ook hout verwerkt tot eindproducten. Deze activiteit levert 44 procent van de ebitda op. Ongeveer 600.000 hectare wordt gebuikt voor diverse doeleinden zoals de verhuur aan uitbaters van zonnepanelen- en windmolenparken. Weyerhaeuser beschikt over een sterke balans met een voor de sector lage schuldgraad van minder dan 25 procent. Het aandeel heeft een dividendrendement van 5,1 procent en voert momenteel ook een aandeleninkoopprogramma.

2. Rayonier
Rayonier (ticker RYN) bekleedt op grote afstand de tweede plaats bij de Timber REITs met een marktwaarde die minder dan een vijfde bedraagt dan die van Weyerhaeuser. De groep bezit iets meer dan 1 miljoen hectare grond. Het grootste deel daarvan bevindt zich in het zuiden en noordwesten van de VS, maar 16 procent van de bosgrond ligt in Nieuw-Zeeland. Rayonier is van daaruit goed geplaatst om ook de Aziatische markten te bedienen. Het bedrijf is niet actief in de verwerking van hout, maar concentreert zich op houtproductie (twee derde van de ebitda) en het verpachten van land (een derde van ebitda). De schuldgraad van Rayonier ligt met 17 procent nog lager dan bij Weyerhaeuser maar dit geldt ook voor het dividendrendement dat 3,8 procent bedraagt.

3. PotlatchDeltic
PotlatchDeltic (ticker PCH) ontstond in 2018 uit de fusie van Potlatch en Deltic Timber. Het is net als Weyerhaeuser een verticaal geïntegreerde speler, zij het een flink maatje kleiner. Potlatch beschikt over ongeveer 750.000 hectare aan bosgrond, met name in Arkansas, Idaho en Minnesota. Daarnaast bezit de groep ook zeven fabrieken die het hout verder verwerken tot andere producten voor (hoofdzakelijk) de bouwindustrie. Potlatch is de voorbije jaren de snelst groeiende Timber REIT. Een kleine 100.000 hectare staat momenteel te koop voor exploratie van grondstoffen of voor recreatieve doeleinden. Potlatch koopt regelmatig eigen aandelen in en heeft een dividendrendement van 4 procent.

4. CatchMark Timber Trust
Deze kleinste Timber REIT heeft 625.000 hectare onder beheer waarvan twee derde via joint-ventures. CatchMark (ticker CTT) noteert nog maar sinds 2013 op de beurs en concentreert zich op Texas. Net als Rayonier heeft CatchMark geen verwerkingsactiviteiten waardoor de inkomsten een hoge correlatie hebben met de houtprijs. De groep bevindt zich operationeel nog in een opstartfase en dit gaat gepaard met veel investeringen en dus hoge schulden. Ondanks het hoge dividendrendement van 5,1 procent lijkt dit de meest risicovolle Timber REIT.